Articol publicat pe 4 Martie 2010.
Astazi se comemoreaza 33 de ani de la puternicul cutremur de pamant din 4 martie 1977. Amintirea aceastui eveniment starneste intodeauna emotie si teama printre locuitorii Romaniei de cate ori pe glob se intampla cutremure catastrofale, cum au fost cele recente din Chile si Haiti. Mai aproape de Romania, a fost seismul care a lovit orasul italian l’Aquila din regiunea Abruzzo pe 6 aprilie 2009, care a afectat multe cladiri medievale, renascentiste si baroce de mare valoare din regiune. Toate acestea readuc vivid sumbrele imagini ale distrugerilor de acum trei decade din Romania, cauzate de seismul de 7,2 grade pe scara Richter, care a nimicit pe parcursul unui singur minut, un numar important de cladiri vechi si noi din intreaga tara, omorand peste 1500 de persoane.
Am fost martor al cataclismului din 1977 si a consecintelor lui teribile; mai tarziu, am studiat fenomenul in cadrul cursurilor primei mele calificari universitare, ca geofizician la Universitatea din Bucuresti. Am continuat ca specialist in seismica marina pentru un numar de ani la biroul din Marea Britanie al unei importante companii de prospectiuni seismice, si consider ca va pot oferi prin acest articol o perspectiva informata cu privire la riscul seismic cu care se confrunta volumul mare de cladiri de epoca din capitala Romaniei.
Majoritatea caselor de epoca din Bucuresti si intreaga tara sunt vulnerabile la cutremurele care depasesc magnitudinea de 5,5 grade Richter. Datele istorice din ultimul mileniu, adunate din cronicile medievale, arhive si alte documennte indica o rata de 2 – 3 cutremure catastrofale pe secol, definite ca avand peste 7,0 grade Richter.
Cutremurele de mare amplitudine din Romania au loc la o adancime medie in scoarta terestra si se diferentiaza de cele din partea continentala a Italiei de care am amintit mai sus, care sunt de adancime superficiala si deci foarte localizate. Epicentrul celor romanesti este intre 70 si 180 km sub suprafata si astfel efectul lor este resimtit la distante mari de locul unde se produc, situat in regiunea Vrancei. Originea lor este, in termeni elementari, rezultatul coliziunii si frictiunii in acesta zona a trei placi tectonice regionale, care la randul lor sunt un sector al marelui sistem tectonic de coliziune in partea de sud a Europei intre placile africana, europeana si araba. Din aceste miscari geologice au luat nastere, de-a lungul a zeci de milioane de ani, lanturile muntoase care includ Alpii, Carpatii sau Caucazul.
Punctul de tripla jonctiune al placilor tectonice regionale convergente in Vrancea reprezinta un caz destul rar din punct de vedere geologic, si face ca evenimentele seisimice produse acolo sa fie mai dinamice si numeroase decat in cazul regiunilor cu coliziuni care au loc intre numai doua placi tectonice. Situatia aceasta este frumos redata pe harta de mai sus, in care este marcat cu rosu marea densitatea de cutremure la punctul/ zona de tripla jonctiune a placilor. Undele seismice asfel produse la curbura Carpatilor se propaga spre Bucuresti si regiunea inconjuratoare prin patura de sedimente (compusa printre altele din materiale ca pietris aluvionar sau argila, depuse de sistemul de rauri care dreneaza Muntii Carpati), care de asemenea le intensificata amplitudinea, jucand rolul unei cutii de rezonanta imensa pentru vibratiile pamantului, intocmai cum undele sonore sunt amplificate intr-un instrument muzical cu corzi.
Bucurestiul este in acest mod direct expus undelor seismice generate la 150 km distanta, in Vrancea. De aceea, distrugerile cauzate de cutremurele de adancime medie, produse acolo, sunt extrem de severe.
Explozia imobiliara irationala din ultimii ani a facut ca proprietatile de epoca bucurestene sa devina printre cele mai scumpe din Europa, chiar mai scumpe decat exemple de nivel cu totul superior si care isi merita pretul din Marea Britanie sau Franta. Euforia indusa de boom-ul imobiliar, combinata cu asteptarile nerealiste atat ale vanzatorilor, cat si ale agentilor imobiliari, i-au facut pe acestia sa nu dea importanta sau sa treaca sub tacere lucruri evidente ca starea proasta a acestor proprietati sau faptul ca multe au trecut deja prin trei cutremure catastrofale in ultimul secol (1908, 1940 si 1977). Perspectiva castigurilor rapide si nemeritate, care caracterizeaza pshihicul pietei romanesti, continua sa-i faca sa considere ca triviale o multime de alte detalii, cum ar fi faptul ca multe case de epoca sunt construite pe solul vechii lunci instabile a raului Dambovita si afulentilor ei din zona, pe fundatii putin adanci, inadecvate, construite din materiale de calitate discutabila si dotate cu structuri slabe de rezistenta la cutremure.
Majoritatea cladirilor de epoca din Bucuresti au fost ridicate intre mijlocul sec. 19 si cel al sec. 20 (vezi articolul meu precedent despre boom-urile imobiliare din Bucuresti), cea mai mare parte din ele fiind afectate de cel putin doua cutremure catastrofale, din 1940 si 1977. Cele mai vechi edificii, constructiile in stil „mic Paris” (dupa cum eu numesc stilurile frantuzesti de sec. 19 interpretate provincial in Romania), precum si in Art Nouveau sau timpuriu neoromanesc, trecand de aemenea si prin marele cutremur din 1908.
Cutremurul din 1940 a afectat serios Palatul Regal Cotroceni, resedinta oficiala a Regelui, un frumos edificiu intr-o diversitate de stiluri de la cele europene clasice gen Second Empire pana la neoromanesc. Am aici doua fotografii pe care le-am gasit in Arhivele Nationale, ilustrand bine forta teribila a naturii asupra acestei cladiri de prima calitate din Bucuresti si care a distrus numeroase alte constructii mai slabe calitativ.
Cutremurul din 1977 a rezultat in peste 35.000 de cladiri distruse in toata tara, mare parte fiind situate in Bucuresti, printre care case de epoca si edificii publice aflate pe lista de patrimoniu. Prabusirea acestor structuri a dus la un numar ridicat de victime in acest oras, comparabil cu cel resultat in urma unui razboi.
Evident, activitatea seismica din Vrancea continua, fiind o permanenta amenintare pentru Bucuresti si zona metropolitana a acestuia. Autoritatile orasului au luat in general masuri de reparatii cosmetice, iar in ultimele doua decenii, nu au intreprins actiuni serioase pentru alcatuirea si aplicarea unui program de consolidare structurala a cladirilor bucurestene aflate pe lista de patrimoniu. Cea mai vizibila masura este doar una paleativa, si consta in aplicarea unei buline rosii de tabla pe unele dintre cladirile expuse mai acut la risc seismic, dupa cum se poate vedea in imaginea de mai jos.
Bulina rosie a aparut pe o serie de case de epoca, dupa cum se observa in fotografiiile de mai jos ale unor cladiri in stil „micul Paris” (construite intre sfarsitul sec. 19 si primele doua decenii ale sec. 20):
In timpul boom-ului imobiliar din Bucuresti, aceste semnale de avertizare evidente au fost in multe cazuri ignorate, iar cladirile s-au tranzactionat rapid la mai multe maini, pentru sume apreciabile. Preturile exagerate, fara nici o legatura cu realitatea economica romaneasca, continua sa persiste, iar psihologia de castig rapid fara scrupule este prezenta la tot pasul. Am putut constatata direct asta in cazul unei cladiri de epoca din zona Unirii (la inceputul lui 2009), marcata cu bulina rosie si comercializata iresponsabil de firma internationala de consultanta imobiliara Colliers, o companie mult laudata de presa romaneasca. Rapacitatea acestor societati comerciale actionand in piata imobiliara imatura din Romania este intr-adevar o dovada crasa de iresponabilitate fata de semeni.
Avand in vedere faptul ca boom-ul imobiliar da semne de retragere, bulina rosie constituie acum un factor care diminueaza serios valoarea unei proprietati. Multi proprietari sunt extrem de nemultumiti sa o vada aplicata pe cladirile lor, recurgand la scoaterea ei prin diverse cai cum ar fi colaborarea cu elemente corupte din randul autoritatilor sau inselaciune directa. Acestia abuzeaza astfel cumparatorii neglijenti si prost pregatiti, doritori sa achizitioneze cladiri situate in zone prestigioase ale orasului.
Cutremurele succesive de mare magnitudine care au afectat cladirile de epoca din Bucuresti in ultimul secol si jumatate au imprimat pe acestea cicatrici care tradeaza impactul cataclismelor prin care au trecut. Costurile mari pe care le presupun repararea si restaurarea acestor bijuterii arhitectonice nu au constituit o prioritate pentru autoritatile orasului. Drept urmare, in Bucuresti exista cladiri aflate pe lista de patrimoniu care sunt inca nereparate, cu ferestre acoperite cu scanduri si lasate asa de la cutremurul din 1977, dupa cum se vede la casa din fotografia de mai jos, intr-un stil gotic venetian transpus intr-o matrice Art Nouveau, pe care am gasit-o in zona Cazzavillan.
Realitatea trista este ca multe din aceste cladiri de epoca, afectate de cutremure, situate in zone centrale din Bucuresti, ca strada Lipscani sau Cismigiul (vezi fotografiile de mai jos) sunt inca locuite. Proprietarii lor imbatraniti sau chiriasii saraci care au primit spatiu locativ in aceste cladiri in perioada comunista nu-si permit nici macar niste reparatii elementare. De regula, autoritatile nu fac nimic pentru ca sa conserve, cel putin, aceste cladiri istorice. Locatarii se expun astfel unor pericole imense, chiar si in cazul unui cutremur moderat.
Lipsa de resurse a proprietarilor si de masuri concrete ale autoritatilor si-au lasat amprenta chiar si asupra cladirilor de epoca mai recente, cu structuri mai rezistente, cum ar fi blocul de apartamente in stil neoromanesc din imaginea de mai jos, construit in anii ’30 pe malul Dambovitei. Cladirea este o bijuterie arhitectonica, insa, practic, se descompune pe zi ce trece, fiind expusa unui risc ridicat in cazul unui cutremur. In ciuda acestui lucru, pretul de vanzare al apartamentelor din acest tip de proprietati depasea in 2008 suma de 3000/m2, evident, un pret care spune multe despre mentalitatea de piata imatura a vanzatorilor de imobile bucuresteni si agentilor acestora.
Bucurestiul are numeroase case de epoca care au o structura buna si sunt construite pe fundatii solide, dar care au fost neglijate din cauza litigiilor imobiliare de peste zece ani, intre urmasii fostilor proprietari sau alti pretendenti. Aceasta este o situatie frecventa, fiind rezultatul retrocedarii taraganate de catre statul roman, a proprietatilor confiscate in timpul comunismului. Una dintre deteriorarile tipice in aceasta situatie este infiltratia apei prin acoperisuri, care, in timp, determina slabirea structurii unei case de epoca, expunand-o unei potentiale distrugeri in cazul unui cutremur. Exemplul de mai jos prezinta o vila in stil gotic francez, din zona Icoanei, cu infiltratii cauzate de un acoperis neintretinut.
Subsidenta naturala a solului este un alt factor omniprezent care afecteaza negativ multe din casele de epoca ale Bucurestiului, construite pe fundatii putin adanci, pe foste terenuri inundabile, neconsolidate (de exemplu lunca fostului rau Bucurestioara din zona centru nord a orasului), sau, ca in cazul cartierului Lipscani, pe beciurile fostelor hanuri, umplute cu molozul cladirilor care existau acolo in secolele precedente. Aceasta stare de fapt poate amplifica de multe ori efectele si pericolele care ameninta aceste cladiri si ocupantii acestora in caz de cutremur. In fotografia de mai jos am un exemplu graitor al unei interesante case in stil baroc austriac, din zona Dorobanti, care prezinta semne evidente de deteriorare cauzata de subsidenta naturala a solului pe care este construita casa.
Concluzie:
Casele de epoca din Bucuresti prezinta un grad mare de vulnerabilitate la cutremurele cu epicentrul in Vrancea, care pot fi devastatoare daca magnitudinea lor depaseste 7,0 grade pe scara Richter. Multe din aceste proprietati sunt construite din materiale fragile, au fundatii de mica adancime si necorespunzatoare, sunt adesea amplasate pe foste terenuri inundabile si au trecut prin trei evenimente seismice majore ale secolului 20: cutremurele catastrofale din 1908, 1940 si 1977. In ciuda boom-ului imobiliar din ultimii patru ani si sumelor de bani imense care au circulat in acest mediu economic in fierbere, s-a facut foarte putin pentru casele istorice si de epoca in general, ale acestui oras. In presa romaneasca sunt publicate regulat articole referitoare la frecventa cutremurelor din Romania si pericolele la care sunt expuse, iar geologii din Romania si strainatate atrag des atentia asupra pericolelor cutremurelor vrancene. Aceste avertizari sunt, de obicei, ignorate atat de participantii la piata imobiliara, cat si de autoritati. Un exemplu elocvent in acest sens este faptul ca reglementarile actuale ale orasului in cazul autorizatiilor solicitate pentru constructii noi sunt inadecvate, deoarece cer efectuarea unor expertize a solului de fundatie pana la o adancime de numai 30 m; aceasta cerinta ar trebui sa mearga in zona Bucurestiului pana la de roca de baza, de sub sedimentele aluvionare, care corespunde unei adancimi de 100-150 m (grosimea stratului sedimentar care are potentialul de amplificare a cutremurelor).
Prin acest articol, nu intentionez sa va descurajez de la achizitionarea unei case de epoca in Bucuresti sau Romania in general, din cauza gradului ridicat de expunere a acestora la cutremurele de magnitudine mare; in nici un caz aceasta este intentia mea, avand in vedere ca imi desfasor activitarea ca expert in cadrul acestui interesant segment de piata, cum sunt casele istorice. Cu siguranta, Romania nu este singura tara care se confrunta cu aceasta problema: Italia, Portugalia, Grecia sau Turcia, tari cu un volum imens de cladiri vechi si piete imobiliare de epoca dinamice sunt si mai expuse inca unor cutremure catastrofale decat Romania. Insa cred cu tarie ca problemele reale care stau la baza acestei piete trebuie aduse la lumina intr-un mod deschis si profesionist, stand departe de exagerarile, rapacitatea si neprofesionalismul multor consultanti locali, care de atatia ani infesteaza si erodeaza atractivitatea pietei romanesti a cladirilor istorice. Prin acest text, scopul meu a fost de a atrage atentia asupra fenomenului seismic, ca element important, deseori trecut cu vederea de cei care intentioneaza sa achizitioneze o cladire de epoca sau sa inceapa un proiect de renovare sau de restaurare in Bucuresti sau alte locuri din Romania. In tot acest proces, trebuie avute in vedere doua aspecte esentiale: necesitatea unui proces temeinic de due dilligence (investigarea situatiei proprietatii din toate aspectele), care trebuie sa includa o evaluare profesionala de risc seismic a cladirii si, intotdeauna, in timpul negocierii cu vanzatorul, trebuie introdus un „discount de risc seismic”, dat fiind faptul ca lucrarile de consolidare ulterioare vor avea, foarte probabil, un cost ridicat. De asemenea, asigurati-va ca folositi un expert in case de epoca inalt calificat, cum este caul meu 🙂 care poate oferi consultanta de calitatea celei din vestul Europei. Adesea, angajarea unui agent imobiliar, chiar si de la o „multinationala”, cu nume rasunator nu este suficient, dupa cum s-a vazut si in exemplul bine-cunoscutei firme Colliers, prezentat mai sus, care comercializa fara scrupule cladiri cu risc seismic. Toate drepturile rezervate ©Valentin Mandache. Utilizarea neautorizata si/sau reproducerea acestui material fara permisiunea expresa, in scris, a autorului acestui blog este strict interzisa.
Articolul a fost publicat initial in limba engleza pe data de 2 mai 2009, sub titlul „Earthquake Events in Bucharest and Their Effect on Historic Houses” pe site-ul Historic Houses of Romania http://historo.wordpress.com/2009/05/02/earthquakes-and-period-properties-in-bucharest/
***********************************************
Daca intentionati sa cumparati o proprietate de epoca sau sa incepeti un proiect de renovare, m-as bucura sa va pot oferi consultanta in localizarea proprietatii, efectuarea unor investigatii de specialitate pentru casele istorice, coordonarea unui proiect de renovare sau restaurare etc. Pentru eventuale discuţii legate de proiectul dvs., va invit sa ma contactati prin intermediul datelor din pagina mea de Contact, din acest blog.
Valentin Mandache, istoric de arhitectura 